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万科紫台地王竞标报告1751334108
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。巅峰之路——从地王到楼王巅峰之路——从地王到楼王万科虎门项目定位策略提报万科虎门项目定位策略提报东莞中原事业三部汇报说明阶段性的方案将包括以下三个方面的内容!1、《项目运作发展战略》2、《专项市场研究》3、《项目定位深化研究报告》根据前期沟通,本次报告重点针对项目的发展战略及整体定位,并在产品规划方面进行延展。聚焦“虎门新科地王”PartC.1虎门新科地王诞生传奇历程成交地价高达13042元/平方米2010年1月28号较2007年拍下的虎门地王——虎门一号的楼面地价高出1704元/平方米广深莞佛四地开发商齐聚竞拍十分踊跃,最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。楼面地价更是达到5217元/平方米万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区5217元/㎡的楼面地价意味着什么?初步的房价成本财务计算:?楼面地价达(5217元/平米)?高层建安成本(3000元/平米)?前期费用(500元/平米)?年贷款利息及财务成本(250元/平米)?营销费用(450元/平米)?各项税费以8%计算(800元/平米)最终该项目的成本在10217元/平米左右按30%合理的毛利润项目预期销售价格要在14595元/㎡以上而作为虎门洋房价格标竿的虎门1号,整体销售均价仅8500元/㎡,比万科的开发成本还低1717元/㎡。预期售价要高出虎门1号近71.7%,远远抛离市场价格。无论如何万科项目都已被摆在绝对豪宅的位置意味着预期楼价要达到近1.5万/平米核心问题思考PartC.1我们的思考——“影响力”优势的建立:?产品的主导性(以品质为代表)产品的主导性(以品质为代表)?人文精神(人文精神)人文精神(人文精神)?东莞第一品质豪宅东莞第一品质豪宅?实现每平米实现每平米1.51.5万以上的售价万以上的售价如何树立市场领跑的竞争优势把握未来趋势的竞争优势方向在哪里地王豪宅的价格突破借鉴PartC.1历史总是惊人的相似,同样的一幕发生在整整2年前…?竞投房地产商最多:18家?竞价次数最多:116次?楼面地价最高:3513元/㎡创下东莞土地交易“三宗最”2007年1月18日,虎门、东莞双料地王诞生按开发成本,预计要卖到8000元/㎡以上方可盈利,而此时虎门的价格水平才刚刚突破5000元/㎡,面临巨大价格挑战。中心区豪
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