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德思勤_湖南长沙领域项目前期策划报告_253p_市场分析_项目定位_发展建议
而 言 , 目 前 长 沙 的 产 权 式 酒 店 市 场 仍 处 在 快 速 发 展 的 阶 段 , 市 民 对 产 权 式 酒 店 的 投 资 热 情 持 续 高 涨 。
(3)销售价格5~6 年长沙市新推出的产权式酒店全部为四星级以上,6 年五星级酒店销售均价为 837元/m2,与上年相比上涨了
7.3;四星级酒店销售均价为 7774 元/㎡,与上年相比上涨了 696%。从四星级、五星级酒店销售价格增幅的对比关系来看,五星
级酒店平均售价变化较小,而四星级酒店售价则上涨较快,并且酒店等级对销售价格的影响逐渐趋于弱化。这主要与酒店向投资者所
承诺的投资回报率基本相同有关。据调查,目前长沙市产权式酒店向投资者承诺的回报率基本在 8%~之间,投资者利益的同质性
是目前产权式酒店销售均价趋于一致的重要原因。长沙领域项目前期策划报告
(4)客户群体
其一是有一定经济实力的家庭或个人,他们的角色介于投资者和消费者之间,他们投资主要是为了资产增值和分红,附带进行酒
店消费。据调查,长沙市产权式酒店的投资以本地置业者为主,约占投资总数的 9以上,并且这类投资者的职业主要集中于公务员、
商业成功人士、高校教师、医院医师等。
其二是集团客户,其购买动机是用于集团内部员工福利或会议,以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施,对于企
业集团由于这些设施的日常管理随着市场化程度的提高逐渐成为单位的负担,购买产权式酒店可以卸掉这些包袱。从这类客户的消费
特征来看,他们往往具有购买能力强、投资规模大等特点,因此逐渐成为开发商或发展商推销产品的重点对象。
这两类群体所关注的利益各不相同,个人消费者关注的重点在于前期投入的 比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠
和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等;而集团客户投资关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和
业务的需要等。不管是哪一类客户,酒店的可消费性(包括可交换性)、可投资性(升值能力)和投资的安全性指标是决定性的影响
因素,而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士,这些人一般都具备良好的教育背景,有成功
的经营管理经验,有良好的分析能力和投资眼光,因此,追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
4、长沙产权式酒店发展前景展望
从供需关系来看,目前长沙
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墨灵狐2013-10-08 20:22:44 说:看了前面一点,写得很详尽
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