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同策-天远洋城第二轮汇报(终)
津远洋城项目产品定位报告第二轮沟通汇报内容同策房产咨询股份有限公司2011年11月今天齐聚天津远洋城售楼处四家公司&远洋集团领导只为孕育一个“新生命”今天,我们塑造产品的DNA新生儿,是否能够在未来的发展中,占得先机父母的“DNA”是起步关键容积率2.99如何做?200万方融合&割裂?产品适应市场需求?博·弈重塑“远洋城”大盘形象?OR脱离“远洋城”大破大立?OR重塑大盘?隔离大盘?现状1——商业BCDFIH商业建筑面积备注B161㎡物业合建,1F为商业C2481㎡北侧为3F,B2、B3为为物业用房,西侧为2FD290㎡物业用房内,早餐铺125及便利店㎡165㎡I47076㎡文化活动室270,社区服务点㎡125,早㎡点铺125,便利店㎡165㎡H2256.9㎡物业合建,地上1606.9,地下㎡650㎡F125㎡早点铺,物业用房内商业之于大盘的纽带,就如“韧带之于骨骼”的连接,是盘活大盘完整性形象的重要组成部分未能形成完整的大盘形象,商业作为连接纽带,未能呈现在前期规划中已规划的六地块,共5.2万方商业商业未落地现状2——地块构成地上建筑面积可用地占地容积率旧小区旧小区A.J地块割裂于整体项目,与其他地块关联性小E.G.K地块相对完整,可以与远洋城整体运作,可以形成相对完整的城大盘形象受限现状3——卖点落地区域位置开发商品牌项目规模教育配套生活配套交通便利性建筑风格户型设计物业服务楼盘升值潜力打动因素人数比例剔除客户被动购房要素教育配套,项目规模,开发商品牌是主要原因当初的卖点,今天可能不会成为绝对的项目“买点”,未来对于后续待售体量的卖点支撑逐步减弱【200万方·教育大盘】?200万方,意味着完善的商业配套,宜居的成熟社区形象;?教育配套,意味着拥有城市稀缺的社会资源;卖点未落地现状4——客户客层面临客户枯竭,外拓压力增加塘沽中心区胡家园新港开发区海河南北塘市内六区郊县外省年居住区域人数比例滨海新区市内六区郊县外省年居住区域人数比例滨海新区市内六区郊县外地年居住区域人数比例连续多年的区域级客源运作,以刚需客源为绝对主力后续项目运作的顾虑商业未能落地地块割裂,大盘形象不完整教育卖点,尚未落地多轮梳理,客户枯竭依托远洋城整体运作项目现状延续远洋城大盘运作的顾虑大胆假设(别人运作)如果后续地块是其他开发商运作:创新户型景观优势品质优势核心营销目标客户定位产品定位项目定位客
同策-天远洋城第二轮汇报(终)

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