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中原_金地季华路项目前期策略2轮报告__前期策划_75P
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。金地季华路项目前期策略2轮报告佛山中原事业五部?of?this?report??|??2上轮报告要点回顾?定位难点梳理:7090限制性条件下、高地价成本的客户市场基础0验证?定位思路的条件性分析要点1.禅桂主城区域土地市场供求及特点对于客户置业比价体系的改变可能2.地王项目的开发模式的突破案例分析和借鉴3.季华路开发价值成长周期的分析4.分产品线市场目标客户结构、置业特征、物理特征分析?.定位突破的策略思路1.基于现有市场验证和客户需求特征下的产品线升级策略:通过产品(户型)创新进行客户升级,即捕捉实际面积功能需求在90平米以上的客户群2.缩小产品跳差、强化标杆产品线溢价作用的产品方案策略:90平米以下以89平米3房为主(少量60-70平米两房);90平米以上仅设置143平米4房产品3.定位包装和营销操作上的“豪宅化”溢价策略Code?of?this?report??|??3上轮前期策略要点回顾Code?of?this?report??|??4继承金地把握周期快开发节奏,同周期内金地天玺、名峰双项目营销运作;品牌价值继承和印证中端定位满足快销;高端形象支撑溢价天玺、名峰一脉相承,解决市场快速认知、认同快开发节奏,确保启动开放的强现场呈现营销展示就是产品力,区隔万科、雅居乐、星星2013-2014主城中心板块产品结构升级的周期2013-2014季华路核心段价值爆发在6-7路;品牌、规模综合体项目集中度入市2013-2014规划力量强释放周期:强中心、中轴线关于开发的节奏和基调问题Code?of?this?report??|??5产品策略:价格与速度平衡点类型户型建筑面积面积面积比例套数首置两房首置小三房(单套房)再改四房(双套房)   ?90以下及90以上之间,不做过多产品线细分:90平米以上,纯粹只做143平主流再改,解决2个问题,一是销售速度(改善型客户需求集中度),二是档次定位溢价支撑(缩小90平以下及以上的价差,带动90平以下单位溢价)?产品线落地建筑方案做纯粹的可能,支撑定位高形象?90以下,少量70平2房,解决客户吸引(季华路最低总价高品质住区的进入可能),以及客户挤压至89平消化(70平2房的上跳型购买)?价格要求及市场条件满足之下,2万平米商业做全街铺(2
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