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保利林语中心_营销策略总及执行计划
利·林语中心2013年营销策略总纲及执行计划呈:湖南保利房地产开发有限公司世联地产·保利麓谷林语项目组2012年11月28日会议共识&争议11月20日会议达成的共识以及分歧回顾11月20日月度会议几方达成的共识2、推新盘:项目13年以综合体形象出街,以形象带价值3、区域中心:综合体定位为辐射10公里的区域级中心4、提前招商:通过专业商业运营公司提前招商,年前确定主力店及旗舰店5、渠道安排:线上主推综合体区域中心、地标写字楼形象,线下“3新1火12季”格式推公寓1、目标:写字楼、公寓、商业销售完毕,清盘10亿按达成共识的内容铺排推售时间销售货源商业3新1火12季格式推售公寓写字楼形象及蓄销期担心出现问题:①写字楼与公寓同期售卖,两物业之间存在争夺客户的情况?②若公寓卖不动,线上是否要主推公寓?若线上不推公寓通过什么渠道进行公寓推广?若主推,进入2012年同期推两种产品的尴尬局面。11月20日月度会议中需再延展的问题:1、写字楼体量及标准:3-A是否改写字楼,做成什么样的写字楼2、综合体的价值体系:支撑综合体成为区域中心的价值体系构成是怎样的?3、综合体如何售卖:综合体内各物业定位及价值体系是怎么样的,如何能完成年度清盘销售目标本次报告将努力解决以上问题写字楼体量及售卖?3-A写字楼or公寓?写字楼如何售卖前提月份9月10月11月剩余货量月均去化去化项目长房时代城红公馆建安像素汇雅阁国际阿普阿布月均去化公寓平均每月需销售150套,是市场出货速度的3-5倍,是目前本项目出货速度的2倍3-A作为写字楼售卖的前提:①解决公寓售卖的出货压力问题②减少公寓货量,为错峰推售争取时间③通过转型,拓宽公寓的售卖途径定位依据河西商务市场分析河西宏观环境分析河西规划分析河西经济发展河西商务供需市场分析河西商务租赁市场分析写字楼OR公寓?长沙宏观商务环境河西商务客户分析商业公寓的特殊性壹●河西宏观环境分析河西宏观环境分析河西规划分析河西经济发展长沙宏观商务环境办公物业启动与发展模型萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段?办公需要?住宅改办公?草创型企业?住宅?位置?改善环境?住宅立项、商务办公?成长型中小企业?商住公寓?位置?价格?交通?使用成本动因表现形式产品需求客户特征客户关注点?追求形象?纯商务形象?迅速发展的中小企业?初具规模的企业?纯写字楼出现?位置?物业形象?商务氛围?配套?需求多样化
保利林语中心_营销策略总及执行计划

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