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长沙橘郡度营销总纲(易居)-148页
居中国本文仅供客户内部使用,版权归长沙易居投资有限公司所有,未经长沙易居投资有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。橘郡2011年度营销总纲长沙易居投资顾问有限公司2011年3月谨呈:湖南橘郡城镇置业目标解读应对解决策略执行壹贰叁肆研究框架与思路问题思考壹目标解读价格目标品牌目标目标核心目标4亿可售产品可售面积(㎡)目标均价(元/㎡)可售总价(元)B46-01至套洋房合计460155440独栋价格实现13000—14000元/㎡洋房价格实现10000元/㎡价格目标价格目标目标策略分解目标策略分解任务分解——独栋需完成3亿,洋房需完成1亿指标量化——独栋完成9065套洋房完成8568套)速度要求——独栋月均需去化11套,洋房月均需去化34套速度要求远高于10年市场火爆时期的别墅市场去化速度目标策略分解目标策略分解?如以任务先行——独栋必须全部放出快速销售,而在11年政策调控重点“抓小放大”的大势环境下,利润无法最大化;?如以利润先行——则可考虑独栋放慢销售速度,逐步根据市场趋势提价,实现利润最大化,靠洋房产品快速补充来完成目标;建议转化目标策略,以实现利润最大化为首要目标任务1、独栋产品:11年市场竞争压力趋缓,且区域内逐步将呈现产品稀缺性;但结合11年严厉调控年的市场大势环境预判,故独栋产品销售的整体策略应考虑前期以匹配产品价值的价格下快速去化,销售率达到80%左右时开始通过价格杠杆放慢销售速度,实现价值利润最大化。目标策略分析-独栋目标策略分析-独栋2、洋房产品:洋房产品属于经济型高端产品,产品稀缺性价值远不及别墅产品;站在整体市场大势环境不乐观的角度分析,建议整体以匹配产品价值的价格基础下快速走量为上,为来年主力货源洋房的销售打下坚实基础。目标策略分析-洋房目标策略分析-洋房品牌目标?形象展示档次提升?融入体验式营销?推广形象上升级重塑项目高品质、高性价比的市场形象,锻造市场口碑认可的“物超所值”的高偏执别墅项目地位贰问题思考项目发展问题之一项目发展问题之一形象展示效果较弱与高端别墅客群价值心理不匹配,导致一定量客户流失怎么提升?形象展示效果差形象展示效果差?现场展示效果不足高标准示范区营销中心打造下午茶体验馆销售动线和施工区域隔离?昭示性较弱沿街园林展示;VI指示系统;外围挡以及LOGO?物业服务标准与高端别
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