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尚美佳_中航_江西九江中航城城市综合体项172628124
九江界的心——九江中航城高量高价解决之道呈中航集团谨呈:中航集团市场分析:五大不利因素提案框架:核心战略:深挖一个中心全案分析:强调四个解读营销策略:落实四个基本点渠道策略:八大渠道整合九江中航城,恰遇十面埋伏!对不起,我们的开场白有点残酷:五大不利因素制约项目营销不利因素之一九江——三线半城市,市场容量有限九江——三线半城市,市场容量有限从本案市场保有量上来看:九江近三年年均成交量在80-90万,㎡2012年上半年单盘单月最高去化量约3500。而本案年均最高年份㎡约10万去化要求,约占历年九江市场总容量的㎡11-12%,这对去化速度上必然是个巨大挑战。九江市历年房地产成交分析成交面积成交价格成交面积成交价格年2007年2008年2009年2010年2011年不利因素之二一期主力产品——小户型、高单价一期主力产品——小户型、高单价本案一期户型面积配比户型描述面积套数套数比四房两厅两卫三房两厅两卫两厅一卫(2+1)合计 1330100%小户型小户型2011年7月-2012年7月九江房地产市场价格走势月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月高单价高单价从本案产品上来看:九江近一年市场成交价均价范围在5100元/左右,㎡而本案成本价即高达5800元/,一期主力套型面积㎡为90-110(在九江属于首置首改户型)——存在㎡“小户型、高单价之间的矛盾。不利因素之三中航——被视为非主营房地产的二线品牌中航——被视为非主营房地产的二线品牌绿地、联泰、中体全国型房地产品牌发展商新湖、远洲深耕九江多年的外地品牌发展商信华、源丰……本地知名发展商不可否认:九江人对中航的实力并不完全了解不利因素之四八里湖新区——未来所向,有待沉淀八里湖新区——未来所向,有待沉淀作为城市新区发展方向,该区域在区域大量项目未启动,政府未搬迁的前提下,相较庐山区、经开区等,目前成熟度偏低,非目前城市中心八里湖区域的城市价值需要重新评估,区域对九江中航城没有明显附加值!不利因素之五九江中航城——城市综合体逆序开发九江中航城——城市综合体逆序开发成功城市综合体运营模式——高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利而本案住宅先行,商业对住宅销售期能带来的现实展示价值有限,九江人对综合体给生活带来的变革想象力有限!谁是真正的第一,什么是真正的“城市综合体”,九江人没有概念!?主打运动主题的中体奥园是九
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